[부동산 그까이꺼] 6.27 부동산 대책에 대하여...

6.27 부동산 대책 요약

구분	주요 내용	세부 사항
주택담보대출 (주담대) 규제 강화	1. 수도권/규제지역 주담대 최대 한도 제한	- 주택 구입 목적 주담대(정책대출, 중도금 대출 제외) 최대 6억원으로 제한 - 중도금 대출은 6억원 초과 가능하나, 잔금 대출 전환 시 6억원 한도 적용
	2. 생애 최초 주택구입 주담대 LTV 강화	- 수도권/규제지역 내 생애 최초 주택구입 목적 주담대 LTV 기존 80% → 70% (지방은 기존 80% 유지)
	3. 6개월 이내 전입 의무 부과	- 수도권/규제지역 내 주택 구입 시 주담대 받은 경우 6개월 이내 해당 주택 전입 의무 - 디딤돌, 보금자리론 등 정책대출에도 동일 적용
	4. 다주택자 주담대 취급 금지	- 수도권/규제지역 내 주택 2채 이상 보유 차주, 해당 주택 담보 생활안정자금 목적 주담대 취급 금지
	5. 1주택자 처분 조건부 예외 유지	- 1주택자가 기존 주택 6개월 이내 처분 조건 시 무주택자와 동일 기준 적용 (비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%)
정책대출 한도 축소 및 관리 강화	1. 정책대출 한도 축소	- 일반 디딤돌대출: 2억 5천만원 → 2억원 - 신혼부부 디딤돌대출: 4억원 → 3억 2천만원 등
	2. 전세대출 보증비율 축소	- 현행 90% → **80%**로 축소
	3. 가계대출 총량 관리 목표 감축	- 금융권 자체대출 및 정책대출 총량 관리 목표 현행보다 감축
기타 규제 강화	1. 신용대출 한도 제한	- 주택 구입 자금 활용 제한 위해 신용대출 한도 연소득 이내로 한정
	2. 주담대 만기 제한	- 주담대 만기 일괄 30년 이내로 제한
	3. 갭투자 사실상 전면 금지	- 실거주 아닌 이상 소유권 이전 조건부 전세대출 전면 금지

chatGPT로 생성한 요약

현재 주택 매매 시장의 상황은?

 

얼마전 아는 공인중개사 분이 이렇게 이야기하셨다. 

본인이 얼마전 매매 거래중인 주택이 있었는데... 집 주인은 10억에 매물을 내놔서... 

매수자를 구해서 계약을 체결하려고 했다고 한다. 

그런데, 집주인은 가계약 시점에 8천을 올리고 싶다고 했다고 한다. 

그래서 10.8억에 가계약을 했다고 한다. 

그런데 계약일이 다가오는 시점에 집주인이 1~2억은 더 올려받아야 할 거 같다고 이야기했다고 한다. 

그래서 배액 배상을 고려한 계약 파기도 고려중이라는 이야기였다. 

 

이 정도로 지금 집 값은 과열되어 있다. 

물론 서울 중심가에 한정된 이야기이긴 하다. 

 

6.27 부동산 대책 효과가 있을까?

 

모두가 예상하듯이... 이번 부동산 대책의 핵심은 대출 감소인 거 같다. 

현재의 부동산 가격은 대출 위에 지어진 허상과도 같은 가격...

 

즉, 정부는 대출이 현재 부동산 가격 상승의 주범이라고 판단한 것 같다. 

나도 이 부분에 대해서 동의하는 편이다. 

 

특히 최근의 강남, 마포, 성동, 용산의 고가 부동산 가격 상승은 대출에 기인한 바가 크다고 생각한다. 

 

우리나라 가구 상위 10%의 소득이 10.4억 정도라고 하는데, 20억이 넘는 집들을 본인의 순자산만으로 살 수 있을까?

통계에 따르면 강남의 주택 구매자 중 10억 이상 대출을 받은 사람의 비율이 24%이상이라고 한다. 

그리고 강남 지역의 갭 투자 비율은 25. 2월 기준 43.6%라고 한다. (서울 평균은 37.5%)

 

즉 강남에서 집을 사는 사람 10명 중 4명은 전세 끼고 갭투자를 하고,

나머지 6명 중에서 1.5명은 10억 이상 대출을 끼고 주택을 사서 본인이 거주한다고 보면 될 거 같다. 

즉, 강남 주택 구매자의 55%는 집 값 상승을 기대하고 무리한 투자로 집을 사고 있다고 봐도 무방할 것 같다. 

 

그래서 주택담보대출을 조이고, 주택 담보대출시 실거주를 6개월 이내에 하도록 제안한 것 같다. 

분명 시장에 효과가 있을 정책으로 보인다. 

 

지금처럼 대출을 통해 과열되어 상승하고 있는 강남 집 값 상승은 당장은 잠잠해질 것으로 예상된다. 

특히 분양 경쟁률이 낮아질거 같다. 

 

앞으로는 어떻게 될까?

 

하지만 우려도 많다.

돈 있는 사람만 강남 집을 구매할 수 있을 거라는 의식이 팽배하다. 

하지만, 이는 사실 일거 같다. 

 

20억 이상의 집에서 6억만 주담대가 가능할 경우, 오롯히 14억을 감당해야 한다. 

다른 대출들을 더 쓴다고 해도.. 최소 12억 이상은 있어야 가능할 거 같다.

세입자를 들이고 후순위 대출도 이제는 불가능하다. 

 

분양 시장은 더 심할 것 같다. 

얼마전 분양한 방배 원페를라 같은 후분양의 경우는 아예 돈이 없는 사람은 접근이 불가능해진다. 

 

원페를라 24평이 17억 정도...

이런 분양 단지의 경우 갭 투자를 하려면 세입자가 전세대출을 받으면 안된다. 

대략적인 전세 예상가는 9~10억대...

(전세 대출 없이 9억 전세가 가능한 사람이 몇 명이 될까?)

 

본인 거주시 6억 주담대를 받을 경우, 본인 자금은 11억이 필요해진다. 

이때 가장 큰 피해자는 자산이 적은 고소득 전문직이다. 

미래의 소득을 바탕으로 대출을 많이 일으켜서 집을 사고 그 사이 차액을 노리게 된다. 

하지만 현재 보유중인 현금은 적다. 

 

즉, 분양 시장이 지금 돈이 있는 사람.. 최소 10억 이상의 현금이 있는 사람들의 잔치가 될 수도 있다. 

(무주택이고, 어리지만 부모님께 10억을 빌릴 수 있으면 손쉽게 분양 가능하다.)

 

우리는 어떻게 해야 할까?

 

부자가 되기 위한 사다리를 걷어찼다는 이야기도 많다. 

맞는 말이라고 생각된다. 

 

없는 사람은 이제 강남의 집 한채 사지 못한다...

하지만, 원래 없으면 강남의 집을 생각하지 않는다. 

거긴 그들만의 리그라고 생각된다. 

 

더 이상 집 값 거품을 일으키는 대출을 정상화 시키는 것이 우선인 것 같다. 

자산 상승과 경제가 부동산 가격을 뒷받침하지 못하는데... 

대출로 부동산 가격을 밀어올리는 것은 우리 나라 경제에 아무런 도움을 주지 못한다. 

 

오히려 부동산 버블이 끝나면 엄청난 후폭풍이 불어닥칠거다. (이미 우리 경제의 위기가 다가 오고 있다.)

 

지금에라도 대출이라는 거품을 막아서 더 이상 비정상적인 부동산 가격의 상승을 막을 필요는 있다.

그럼에도 그들은 제도의 헛점을 찾아내서 또 다른 투자 방법을 만들어 내리라... 

하지만, 일반인들이 전문 투기꾼들을 따라서 더 이상 위험한 투자를 하지는 못하리라 본다. 

 

집은 거주의 수단이 최우선이라고 생각된다. 

재테크를 위한 수단이 될수도 있지만... 우선은 거주를 안정시켜야 한다. 

그래야 출산률도 정상화 될거고... 그래야... 경제도 다시 살아나게 될 거다. (이미 늦었지만...)

 

그리고.. 이제는...

 

이러한 정책이 서울 고가 지역의 가격 상승을 잠재우리라는 것에는 의심의 여지가 없다. 

하지만, 서울의 집을 사지 못한 그들은...

수도권 주요 지역의 집을 사지 않을까?

여전히 대출은 6억이 가능하다. 그리고 수도권에 서울 주요지역 못지 않은 집들이 아직 남아있다. 

최근 강남 부동산이 들썩이던 시점에... 이미 그 여파가 용인 수지까지 번졌다라는 이야기를 부동산 중개인들이 하고 다녔다. 

 

이제는 서울로 들어가지 못한 갭투자자들이... 

경기도 주요지역 (분당, 판교, 위례, 광교, 과천, 평촌, 수지 등) 및 교통요지 (GTX라인)으로 그 눈길을 돌리지 않을까?

라는 생각이 든다. 

 

이 정책에 사람들이 어떻게 대응할지 지켜보는 것도 하나의 중요한 관점 포인트가 될 거 같다. 

우리나라는 부동산 투자로 아직 실패한 사람이 없기 때문에...

 

그럼 나는 어떻게 할까?

 

나는 이미 앞선 포스팅에서와 같이 부동산 투자에 대한 꿈을 접었다. 

이미 전월세 살이를 결정했다. 

대신 부동산이 아닌 동산에 투자하기로 결심했다. 

 

지난 10년간 강남 부동산의 상승율은 3.5배 가량이 된다. 

이 기간동안 금 값의 상승은 3.2배 정도가 된다. 

이 기간동안 S&P 500은 2.8~3.0배, 나스닥은 4.3~4.9배가 된다. 

다만 이 기간동안 코스피는 1.7~2.0배, 코스닥은 1.5~1.7배이다. 

 

즉, 강남 집값이 엄청 올랐다는 표현보다는 전반적인 자산의 가격이 많이 올랐다는 표현이 맞을거 같다. 

따라서 굳이 투자는 부동산이 아니라도 괜찮지 않을까? 앞으로 10년간 3배 가량의 자산만 잘 불린다면...

부동산을 선택하지 않은 지금을 후회하진 않지 않을까?

 

두려워 할 필요는 없다.

어디든 답은 있고... 그 답은 항상 하나가 아니니까...